Hoy venimos a abrirte los ojos con una dosis de realidad que vemos cada día, pero que lamentablemente muchos propietarios aún no son conscientes. Y es que no saben lo que les cuesta REALMENTE su propiedad estando en el mercado sin venderse. Si de verdad lo supieran, estamos seguros que cambiarían su estrategia de venta.
Una vivienda tiene unos gastos fijos entre impuestos, seguros y mantenimiento. Vamos a realizar un cálculo muy sencillo para conocer de media lo que cuesta al año y al día su propiedad.
Los precios son orientativos y dependerán en cada caso, nosotros pondremos el ejemplo de una vivienda media en la provincia de Murcia. El IBI vale unos 500€ y el seguro de la casa unos 350€, ambos al año. Cada mes, se tendrán que pagar las facturas de agua, luz y alcantarillado, lo que costará unos 100€ como mínimo. La comunidad de propietarios 80€ al mes y la limpieza de la casa unos 30€. Si sumamos todos los pagos, nos da un total de 3.370€ al año, esto es lo que costaría solamente mantener un hogar. Si lo dividimos por los 365 días del año, el resultado nos da 9€ al día. Y a esta cantidad hay que añadirle el desgaste del mobiliario, sanitarios, electrodomésticos, grifería… Más los intereses del préstamo hipotecario si lo tuviera.
CONCLUSIÓN
Vivimos en un momento donde los precios de la vivienda de obra nueva, los activos estratégicamente ubicados o los activos de bancos comprados a precios de saldo, pueden tener recorrido al alza. Sin embargo, el resto de viviendas de segunda mano no tienen la misma suerte.
Cada año que pasa, el inmueble es más antiguo, sus materiales envejecen y por lo tanto su valor disminuye. Además, debido al parón que ha sufrido la economía en los momentos que nos encontramos, el número de operaciones de venta baja. La ecuación es simple, ante una demanda menor, el precio se reduce para ajustarse.
Se tendrá que vender a un precio menor del que se pretendía inicialmente, ya que la vivienda será más antigua y su valor será menor. A parte habrá que sumarle el coste del mantenimiento de la casa cada día que no se ha vendido y que hemos visto anteriormente.
Esto es lo que se llama Coste de Oportunidad, es decir, aquello que hemos dejado de ganar por no contar con ese dinero. Y aunque fuese rentando a un 1% o 2% ya generaba algunos ingresos.
PONGAMOS UN EJEMPLO PRÁCTICO
Vamos a presentaros una situación genérica a la que nos hemos enfrentado más veces de las que nos gustaría admitir. Tenemos una vivienda puesta a la venta este año 2020 por 100.000 €. Su valor de mercado según el ACM (Análisis Comparativo de Mercado) es de 85.000 €, a partir de aquí tenemos tres posibles opciones en lo que respecta a su venta que vamos a ver con detalle a continuación.
ESCENARIO 1
En este supuesto nos informamos por diferentes profesionales y hacemos caso al asesor inmobiliario elegido, que gracias a su experiencia en la zona, su conocimiento del mercado inmobiliario y basándose en una valoración ajustada sobre las últimas operaciones cerradas en la zona, además de utilizar herramientas nuevas como el Big Data, nos aconseja un precio de mercado.
Nuestros ingresos netos en este caso serán de 85.000€ y el tiempo de venta mínimo posible.
ESCENARIO 2
Aquí queremos “intentar” encontrar a algún comprador caprichoso y dejamos el inmueble durante unos meses por valor de 100.000€. Cuando ya han pasado 6 meses y no has tenido ni visitas, ni llamadas, ni interesados, decides hacerle caso a tu asesor inmobiliario, que al inicio ya nos dijo que su precio de mercado era de 85.000 €.
Comenzaste con unos ingresos netos de 85.000€ pero hay que restarle los 6 meses que no has vendido tu inmueble. Tus ingresos netos ahora son de 85.000 – (180 días x 9€/día) = 83.380€.
ESCENARIO 3
Creemos que el asesor inmobiliario es un “listillo” y que lo único que quiere es cobrar su comisión, por lo que me recomienda un precio bajo. Así que intentamos vender por nuestra cuenta y seguimos en la búsqueda de ese comprador caprichoso en nuestra propiedad. Pasado un año y sin apenas contactos interesados, bajamos su precio en 10.000 € pero no es suficiente. El segundo año desesperados, llamamos a la inmobiliaria que en su día nos entregó un informe completo de su valoración de mercado y la cual nos avisó de que no se iba a vender por ese precio. La vivienda acaba malvendiéndose un año más tarde por apenas 82.000 €. Ya está quemada en el mercado, los compradores lo saben porque están cansados de verla a la venta y encima con el paso de estos años se ve más antigua y su precio baja.
Al principio de la venta tus ingresos netos eran de 82.000€ pero al perder tres años por el camino (3 años x 9€/día) se ven limitados a tan solo 72.145€.
Por ello es tan importante confiar en buenos profesionales que se aseguren no solo de que obtengas el mayor beneficio económico posible, sino que además valoren tu tiempo.
En Pinatar Arena Real Estate sabemos que sin los conocimientos necesarios del mercado, la ubicación, la legislación y otros muchos factores, una venta puede llegar a convertirse en motivo de estrés y sufrimiento. Nuestro equipo de profesionales está altamente preparado para que la experiencia de la venta de tu casa sea lo más positiva posible.
Si quieres realizar una venta cómoda y segura escríbenos a info@pinatararenarealestate.com
¿Te has visto alguna vez en uno de los 3 escenarios? Si es así, déjanos un comentario.